政策法規
  • 關于做好我市物業專項維修資金補建工作的通知(2016-01-01)
  • 2018-04-20 10:39 政策法規
  • 關于做好我市物業專項維修資金補建工作的通知

     

    橫琴新區管委會,各區(功能區)人民政府(管委會),市直各有關單位:

    根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《珠海市物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等有關規定,結合我市實際,經市人民政府同意,現就做好我市物業專項維修資金補建工作通知如下:

    一、我市物業專項維修資金補建的范圍

    未列入《關于做好我市物業專項維修資金交存相關工作的通知》(珠規建房[2015]3號)交存范圍內且有兩個以上(含兩個)業主的的本市行政區域內的住宅、商住、辦公及商業等物業項目,應補建物業專項維修資金。物業專項維修資金的補建、使用、管理和監督,適用本通知。

    本通知所稱物業專項維修資金,是指業主或者開發建設單位交存的,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    本通知所稱物業共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢建筑物全體業主或部分業主共有的部位,一般包括:基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本通知所稱物業共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由物業管理區域內全體業主或部分業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、中央空調、給排水設施、天線、照明、消防設施、小區智能系統、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場(車庫)、公益性文體設施和共用設施設備使用的建筑物和構筑物等。

    下列各項不屬于物業共用部位、共用設施設備:

    1、物業管理區域內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、公共綠地、城市供水、供氣管線等;

    2、物業管理區域內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等;

    3、物業管理區域內不屬于業主共有產權的其他設施、設備。

    一個物業管理區域內僅有一個獨立產權單位的,可以參照本通知相應標準自愿補建物業專項維修資金。

    二、補建主體、時間及標準

    (一)補建主體。

    我市物業專項維修資金補建的主體為該物業產權人。

    (二)補建時間。

    2016年1月 1日起,啟動我市物業專項維修資金補繳工作。

    (三)補建標準。

    參照《關于做好我市物業專項維修資金交存相關工作的通知》(珠規建房[2015]3號)的標準,按以下標準之一補繳物業專項維修資金:

    1、2015年2月15 日前進行銷售的物業項目,已辦理確權登記的,由現有產權人按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積每月0.30元、配置電梯的住宅及非住宅物業每平方米建筑面積每月0.40元的標準補繳首期物業專項維修資金。

    現有產權人可按月、按季度、按年或者一次性補繳首期物業專項維修資金,但本通知實施之日起擬過戶、抵押的物業,應一次性補繳首期物業專項維修資金。補繳的首期物業專項維修資金總額為未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元,配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元,非住宅物業每平方米建筑面積100元。

    一個物業管理區域,應統一采用一種方式補繳首期物業專項維修資金。

    2、2015年2月15 日前進行銷售的物業項目,尚未辦理確權登記的,由現有產權人按照未配置電梯的住宅每平方米建筑面積70元,配置電梯的住宅每平方米建筑面積90元,非住宅物業每平方米建筑面積100元的標準一次性補繳首期物業專項維修資金。

    三、補建手續的辦理

    (一)市物業維修資金管理辦公室負責通過珠海市物業專項維修資金信息系統建立我市補建物業項目表。

    (二)物業項目產權人(含開發建設單位)按照本通知規定的標準到經公開招標的各專戶監管銀行補繳相應的物業專項維修資金,同時提交以下資料:

    1、產權證、確權登記證明或者商品房買賣合同;

    2、專戶監管銀行要求的其他資料。

    四、物業專項維修資金的使用

    (一)物業專項維修資金的常規使用。

    物業全體共有或者部分共有維修和更新、改造需要使用物業專項維修資金的,應當經列支范圍內專有部分建筑總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,并按照各自擁有的物業建筑面積比例分攤相應費用。

    常規使用物業專項維修資金按照如下程序辦理:

    1、物業服務企業、業主委員會或者業主代表依據業主要求或物業實際情況,擬定維修和更新、改造方案(以下簡稱維修方案)。維修方案應包含維修和更新、改造的項目內容及標準、費用預算(單次費用預算超過5萬元的,表決前應經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告)及分攤明細、組織實施等內容,還應根據需要對招投標文件、委托施工單位、施工組織、監理、竣工驗收、竣工決算等事項做出安排。

    2、在物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府的指導下,由業主大會、業主代表或者相關業主對維修方案進行表決。表決通過后,物業服務企業、業主委員會或者業主代表將表決結果在物業管理區域顯著位置公示7日,公示需拍照留存備查。

    對公示有異議的,由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府協調處理。

    3、表決結果經公示無異議的,由物業服務企業、業主委員會或者業主代表將維修方案、表決結果等資料向物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府申請備案,物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府應在2個工作日內完成備案。特殊情況的,備案時間不得超過5個工作日。

    單次費用預算超過5萬元的,表決前應經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告;造價咨詢機構應在2個工作日內出具審核報告。單次使用物業專項維修資金超過50萬的,由市維修資金管理辦公室進行程序性復核,復核時間不超過2個工作日。

    4、物業服務企業、業主委員會或者業主代表憑物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府出具的備案證明向市維修資金管理辦公室申請核撥物業專項維修資金。

    5、專戶監管銀行接到市維修資金管理辦公室下發的資金核撥單后,根據工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶或者經產權人指定的維修單位賬戶(業主委員會賬戶除外)。

    6、維修工程完成后,物業服務企業、業主委員會或者業主代表應當將經物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府蓋章確認的費用清單、發票原件及維修決算報告在物業管理區域顯著位置張貼。

    7、物業服務企業、業主委員會或者業主代表應及時將分攤明細表送交市維修資金管理辦公室,由專戶監管銀行在相應的業主單元戶賬戶中列支。

    (二)物業專項維修資金的應急使用。

    物業管理區域內出現以下緊急情況,發生了危及房屋安全時,針對物業共用部位、公用設施可申請緊急使用物業專項維修資金:

    1、屋頂、外墻出現嚴重滲漏;

    2、電梯出現故障,不能正常使用;

    3、建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或存在脫落危險;

    4、消防、小區智能系統等出現故障,不能正常使用;

    5、因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞,危及房屋安全;

    6、物業共用部位、共用設施設備存在其它安全隱患,需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造。

    7、按照有關法律、法規、規章及強制性技術標準規定,需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造。

    物業管理區域內發生上述規定情形之一的,按如下程序申請使用物業專項維修資金:

    1、報告。由物業服務企業、業主委員會或者業主代表將相關緊急使用情況、維修費用總預算等書面報物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府。

    2、確認。物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府收到書面報告后,應在1個工作日內實地查勘現場,符合上述規定情形的,立即出具證明向市維修資金管理辦公室申請緊急使用物業專項維修資金,必要時可請有關部門予以協助。

    單次費用預算超過5萬元的,表決前應經有資質的造價咨詢機構審核并出具報告;造價咨詢機構應在2個工作日內出具審核報告。單次使用物業專項維修資金超過50萬的,由市維修資金管理辦公室進行程序性復核,復核時間不超過2個工作日。

    3、維修及資金劃撥。提出申請緊急使用物業專項維修資金的物業服務企業、業主委員會或者業主代表在取得物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府的書面證明后應立即組織搶修并在物業管理區域顯著位置進行公示。

    市維修資金管理辦公室在收到物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府出具的書面證明后,按工程進度將所需物業專項維修資金劃撥至施工單位賬戶或者經產權人指定的維修單位賬戶(業主委員會賬戶除外)。

    4、公示。搶修完成后,物業服務企業、業主委員會或者業主代表應當立即在物業管理區域顯著位置內公示相關搶修費用,包括施工單位編制的工程結算報告、維修費用清單及票據、維修費用分攤明細表以及其他相關資料,公示期15日。

    對公示有異議的,由物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府協調處理。

    5、列支。物業服務企業、業主委員會或者業主代表應及時將分攤明細表送交市維修資金管理辦公室,由專戶監管銀行在相應業主單元戶賬戶中列支。

    (三)物業專項維修資金的使用限制。

    物業專項維修資金不得挪作他用,不得支取現金,不得進行個人支付。

    下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

    1、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

    2、依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的管線和設施設備的維修、養護費用;

    3、應當由責任人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

    4、根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和保養費用。

    五、其他相關事項

    (一)物業專項維修資金管理實行按幢立賬、專戶存儲、核算到戶、專款專用、業主決策、撥付快速、手續便捷、公開透明、政府監督的原則。

    (二)市、區兩級物業管理行政主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內物業專項維修資金的指導和監督工作。

    (三)市、區兩級物業專項維修資金行政主管部門負責,委托有資質的社會中介機構,對全市物業專項維修資金繳存、管理和使用情況進行日常審計監督;經市人民政府同意,由市審計部門負責對全市物業專項維修資金繳存、管理和使用情況進行定期或不定期審計監督,確保資金安全使用、規范管理。

    (四)市房地產登記行政主管部門應當協助提供物業分棟、分戶數據等登記信息。

    (五)未一次性補繳首期物業專項維修資金的,市房地產登記行政主管部門暫不受理該物業的過戶、抵押申請。

    (六)未按規定標準補繳物業專項維修資金的,開發建設單位不得將房屋交付買受人。

    (七)各區(功能區)可參照本通知規定的補繳標準對低保人群等困難群體予以補貼,所需資金列入本級財政預算并按年度將補貼資金直接劃入補貼對象的物業專項維修資金賬戶。

    (八)物業專項維修資金自存入專戶監管銀行之日起的增值收益按年度轉入物業專項維修資金各業主單元戶賬戶滾存、使用。

    (九)市物業維修資金管理辦公室每半年向物業管理區域全體業主公布該物業管理區域物業專項維修資金賬目明細。

    (十)專戶監管銀行應當每季度向市維修資金管理辦公室、各業主委員會以及其他相關單位發送物業專項維修資金對賬單。相關單位對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶監管銀行進行復核。

    (十一)業主可以對其賬戶物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額進行查詢。經業主大會授權或依據法律規定,業主委員會、業主代表以及其他相關單位可以對物業管理區域物業專項維修資金使用、增值收益和賬面余額等進行查詢。

    (十二)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益應當按照業主大會的決定使用。業主大會決定將收益用于補充物業專項維修資金的,應當有具體的收益分配方案。

    (十三)轉讓物業時,物業專項維修資金隨房屋所有權同時轉移,新舊業主應做好物業專項維修資金交存資料的交接手續。

    (十四)房屋滅失的,房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金應返還業主。

    (十五)物業專項維修資金使用后,業主分戶賬面余額不足首期物業專項維修資金繳存額的30%時,由物業服務企業、業主委員會或者物業所在地居民委員會(村民委員會)組織相關業主續籌維修資金,業主續籌額須達到首期物業專項維修資金的交存額。

    (十六)各相關單位和個人違反相關法律規定挪用或者不按規定補建物業專項維修資金的,依法追究其法律責任。

    (十七)本通知所提及的公示均需拍照留存備查。

    (十八)本通知未提及的其他事項,按照相關法律法規的規定執行。

    (十九)本通知自2016年1月1日起實施,2020年12月31日終止。

     

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