政策法規
  • 珠海市物業管理招標投標管理辦法(2019-4-1)
  • 2019-03-29 09:37 政策法規
  • 珠海市物業管理招標投標管理辦法


    第一章  總則


    第一條  為了規范物業服務項目招標投標活動,保護招標投標當事人的合法權益,促進物業服務市場的公平競爭,根據《中華人民共和國招標投標法》《中華人民共和國招標投標法實施條例》《物業管理條例》《珠海經濟特區物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》及其他有關法律、法規、規章規定,制定本辦法。       

    第二條  本辦法適用于本市范圍內物業服務項目的招標投標活動。

    第三條  市物業管理行政主管部門(以下簡稱“市物業主管部門”)應當建立物業管理招標投標平臺,負責指導、監督本市行政區域內物業服務項目的招標投標活動。

    各區物業管理行政主管部門(以下簡稱“區物業主管部門”)負責指導、監督本轄區內物業服務項目的招標投標活動。

    鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱“鎮街”)負責指導、監督本轄區內物業服務項目的招標投標活動。

    第四條  物業服務項目的招標投標活動應當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。

    第五條  任何單位和個人不得違反法律、法規、規章和規范性文件規定,限制或者排斥具備投標資格的物業服務企業參加投標,不得以任何方式非法干預物業服務項目的招標投標活動。


    第二章  招標

     

    第六條  本辦法所稱招標人是指依法對物業服務項目提出招標、組織招標的建設單位、業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構。

    任何單位和個人不得將一個物業服務項目化整為零規避招標或者為不具備投標資格的物業服務企業創造投標條件。

    第七條  住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位應當通過招標方式選聘物業服務企業。

    業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構通過物業管理招標投標等平臺,以招標的方式選聘物業服務企業,應當將招標方案交業主大會審議通過,并依法按照招標投標程序進行。業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構擬不通過招標方式選聘物業服務企業的,應當組織召開業主大會會議,作出不通過招標方式選聘物業服務企業的決定,決定內容應當向全體業主公示,并書面告知區物業主管部門和鎮街。

    提倡住宅以外的其他物業服務項目的招標人通過招標投標方式,選聘物業服務企業。 

    第八條  招標采用下列方式:
        (一)公開招標:是指建設單位或者其委托的招標代理機構以在物業管理招標投標平臺發布招標公告的方式邀請不特定的物業服務企業投標;其他招標人或者其委托的招標代理機構以在物業管理招標投標平臺或者其他公開媒介發布招標公告的方式邀請不特定的物業服務企業投標。
        (二)邀請招標:由建設單位或者其委托的招標代理機構通過物業管理招標投標平臺邀請特定的物業服務企業投標;其他招標人或者其委托的招標代理機構通過物業管理招標投標平臺或者以其他方式邀請特定的物業服務企業投標。

    通過招標方式選聘物業服務企業,投標人少于三個的應當重新招標。

    建筑物總面積超過三萬平方米(不包含三萬平方米)的物業管理區域,建設單位應當公開招標。

    第九條  存在下列情形之一的,招標人可以向區物業主管部門申請采用協議方式選聘物業服務企業:

    (一)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業管理區域,經過兩次邀請招標,投標人均少于三個的;

    (二)依法應當通過公開招標選聘物業服務企業的物業服務項目,委托招標代理機構公開招標,且經過兩次公開招標,投標人均少于三個的;

    經招標人申請,區物業主管部門應當自受理之日起的七個工作日內予以批復。

    業主大會向區物業主管部門申請采用協議方式選聘物業服務企業,應當向區物業主管部門提交業主大會會議同意選聘該物業服務企業及審議、批準擬簽訂物業服務合同的表決結果等材料。

    第十條  鼓勵招標人委托招標代理機構實施招標活動。

    第十一條  招標代理機構應當在招標人委托的范圍內實施招標活動。

    招標代理服務收費實行市場調節價按照等價有償原則,由招標人和招標代理機構協商確定,并由招標人支付。經招標人和招標代理機構約定,招標代理服務費可以由中標人承擔,招標人或者招標代理機構在招標文件中注明

    第十二條  建設單位應當在下列規定時限內完成物業服務項目的招標工作:

    (一)新建現售商品房項目應當在發售前三十日內完成;

    (二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成;

    (三)非出售的新建物業服務項目應當在交付使用前九十日完成;

    (四)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他情形。

    第十三條  經業主大會表決通過,決定不再續聘原物業服務企業,業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當在原物業服務企業退出物業管理區域前三個月,啟動物業服務企業的選聘工作。

    第十四條  招標人應當根據物業服務項目的特點和需要,編制招標文件。
        招標文件應當包括以下內容:
        (一)招標人基本情況,包括名稱、地址、聯系方式等;
        (二)物業服務項目基本情況,包括物業名稱、坐落地址、四至范圍、物業類型、總占地面積、建筑物總面積、房屋幢數、房屋建筑結構、物業功能分區、配套設備的技術參數、綠化情況及物業服務用房配置、物業專項維修資金交納情況等;
        (三)物業服務內容及標準;
        (四)對投標人及投標文件要求,包括對投標人的信用等級及投標文件的格式、主要內容、份數等;
        (五)招標活動方案,包括招標人和招標代理機構、開標時間、地點、方法、程序等;
        (六)評標標準和評標方法;
        (七)前期物業服務合同或物業服務合同的簽訂說明;
        (八)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他內容。

    招標文件不得含有傾向或排斥潛在投標人的內容。招標文件應當對投標文件的規格、格式等方面作出說明;對招標人和物業服務項目的情況進行明確闡述;對投標人的商務部分、技術部分和經濟部分提出具體要求并確定評標標準和方法。其中技術部分的分值不得低于總分值的百分之五十。     

    第十五條   招標人是業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構的,應當在招標文件交區物業主管部門備案后,將招標文件交業主大會審議、批準。

    業主大會會議召開前,招標人根據業主意見修改招標文件的,應當將修改后的文件按照前款規定重新備案。

    招標文件經業主大會審議、批準后不得修改。

    第十六條   建設單位作為招標人的,應當在發布招標公告或發出投標邀請書十日前,持物業服務項目招標文件、招標公告或者投標邀請書、招標代理合同或者招標小組成員等資料,到物業服務項目所在地的區物業主管部門辦理招標備案。

    第十七條   業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構作為招標人的,應當在發布招標公告或發出投標邀請書十日前,到物業服務項目所在地的區物業主管部門再次辦理招標備案。辦理物業服務項目招標備案時應當提供以下材料:
        (一)解聘原物業服務企業的業主大會會議決議;
        二)與招標代理機構簽訂的委托代理合同;
        三)招標公告或者投標邀請書;

    (四)業主大會審議、批準招標文件的會議決議;

    (五)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他材料。

    前期物業服務期間,鎮街組織成立的招標小組做為招標人的,應當持本條第(二)、(三)、(四)、(五)項規定的材料辦理招標備案。

    第十八條   區物業主管部門應當在收到備案文件之日起十日內完成備案工作,并向招標人發出《招標備案通知書》。區物業主管部門發現招標文件有違反法律、法規、規章和規范性文件規定的,應當責令招標人改正。

    第十九條  招標人應當持下列材料在物業管理招標投標平臺或者其他公開媒介及物業管理區域內發布招標公告或者投標邀請書:

    (一)《招標備案通知書》;

    (二)營業執照復印件;

    (三)建設工程規劃許可證以及經規劃部門批準的修建性詳細規劃圖或規劃總平面圖復印件;
        (四)授權委托書;
        (五)招標文件;
        (六)招標公告;
        (七)其他材料。

    公告期不少于七日。

    招標人通過邀請招標選聘物業服務企業,應當向不少于三個物業服務企業發送投標邀請書。

    第二十條  招標公告應當載明以下主要事項:
        (一)招標人名稱、地址、聯系方式;
        (二)擬招標的物業服務項目名稱、地址、建筑物總面積、竣工交付使用時間等基本情況;
        (三)投標人的資格條件和投標截止時間;
        (四)報名地點、期限以及獲取招標文件途徑;
        (五)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他事項。

    第二十一條  建設單位作為招標人的,可以設置最高投標限價,并在招標文件中明確最高投標限價或者最高投標限價的計算方法。

    建設單位不得規定最低投標限價。

    第二十二條  招標人可以在招標文件中要求投標人交納投標保證金。投標保證金除現金外,可以提供銀行出具的銀行保函、保兌支票、銀行匯票或者現金支票等。
        投標保證金不得超過擬招標的物業服務項目在約定服務期限內,物業服務費估算總價的百分之二,投標保證金有效期應當與投標有效期一致。

    第二十三條  招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,不得少于二十日。

    第二十四條  建設單位對已發出的招標文件進行必要的澄清或修改的,應當將澄清或者修改的內容再次報區物業主管部門備案。在取得新的《招標備案通知書》后,應當將招標文件中澄清或者修改的內容,在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前,以書面形式通知所有的潛在投標人。澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

    潛在投標人自收到該澄清或者修改的內容之日起,距招標文件要求的投標截止時間不足十五日,招標人應當將提交投標文件截止時間順延,順延時間不得少于十五日。

    第二十五條   招標人不得向他人透露潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的其他情況。

    第二十六條   在確定中標人前,招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。

     

    第三章  投標

     

    第二十七條   本辦法所稱投標人是指具備投標資格并符合招標人確定的投標條件參加投標競爭的物業服務企業。

    第二十八條   投標人對招標文件有異議的,應當書面向招標人提出。

    招標人對已發出的招標文件進行澄清或修改的,投標人應當在規定時間內領取澄清或者修改的補充文件,逾期未領取的,視為放棄投標資格。

    第二十九條   投標人應當按招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出全面響應,投標文件不得含有虛假承諾等不正當競爭行為的內容。投標文件應當包括以下內容: 
        (一)投標函。包括物業服務費、服務目標及其他履約承諾等;
        (二)技術部分。包括服務的內容和標準、人員配備、主要工作環節運行程序及檢查方法、物業服務企業內部管理制度;
        (三)經濟部分。包括物業服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準報價,物業服務費收費形式以及相應項目的財務收支測算;
        (四)商務部分。包括營業執照、信用等級文件、經營業績、物業服務項目主要管理人員資格證書等情況。

    第三十條   投標人應當在招標文件要求的提交投標文件截止時間前,將投標文件密封送達投標地點。招標人或者招標代理機構收到投標文件后,應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證,并妥善保存投標文件。在開標前,任何單位和個人均不得開啟投標文件。

    第三十一條  投標人在招標文件要求的提交投標文件截止時間前,可以補充、修改已提交的投標文件。補充、修改的投標文件應當按照本辦法第三十條的規定送達、簽收和保管。
        在招標文件要求的提交投標文件截止時間后送達的補充、修改內容無效。

    第三十二條  投標文件有下列情形之一的,招標人應當拒收:
        (一)逾期提交的;
        (二)提交時未密封的;
        (三)密封處無投標人的法定代表人或者授權代表簽字和物業服務企業公章的;
        (四)未按招標文件規定格式要求提交的;

    (五)法律、法規、規章和規范性文件規定的其他情況。

    第三十三條   招標人根據物業服務項目具體情況,可以組織所有潛在投標人踏勘物業服務項目現場,并提供隱蔽工程圖紙等材料。對潛在投標人提出的疑問,招標人應當予以澄清,并以書面形式發送給所有的潛在投標人。

    第三十四條   投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假,騙取中標。

    投標人不得相互串通投標報價,不得排擠其他投標人的公平競爭,不得損害招標人或其他投標人的合法權益。

    投標人不得與招標人串通投標,損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

    投標人不得以向招標人或者評標委員會委員行賄等不正當手段謀取中標。


    第四章  開標、評標和中標


    第三十五條   開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

    第三十六條  開標由招標人或者招標代理機構主持,邀請所有投標人參加。開標應當按照下列程序進行:
        (一)由投標人推選的代表檢查投標文件的密封情況,也可以由招標人委托的公證機構公證。經確認無誤后,由工作人員當眾拆封,宣布投標人名稱、投標價格等內容;

    (二)招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前收到的所有投標文件,開標時都應當當眾拆封、宣讀;

    (三)應當記錄開標過程,并存檔備查。

    第三十七條  評標委員會由招標人代表和物業管理評標專家(以下簡稱“評標專家”)組成,評標活動由評標委員會負責。

    評標委員會成員為五人以上單數,其中招標人代表以外的評標專家不得少于評標委員會成員總人數的三分之二。
        評標委員會的專家成員,應當由招標人在開標前一個工作日內,在區物業主管部門的監督下,從市物業主管部門建立的專家名冊中隨機抽取,并在評標前予以保密。評標專家與招標人或者投標人存在利害關系的應當主動回避,不得進入相關物業服務項目的評標委員會;已經進入的應當更換。

    第三十八條   評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責,客觀公正地評標,遵守評標工作紀律,對投標文件獨立評審,提出評審意見,不受任何單位或者個人干預。
        評標委員會成員不得與投標人或者任何與招標結果有利害關系的人進行私下接觸,不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處。
        評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露投標文件評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況,并接受物業主管部門的監督、檢查。
        前款所稱與評標活動有關的工作人員,是指評標委員會成員以外,因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。

    第三十九條  評標包括評議技術標文件、經濟標文件、商務標文件和現場答辯。除現場答辯外,評標應當保密進行。

    在評標過程中召開現場答辯會的,應當事先在招標文件中說明,并注明所占評分比重。
        評標委員會應當按照招標文件的評標要求,根據投標文件評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
        召開現場答辯會時,應當由投標人擬定的項目經理或者授權代表參加答辯。

    第四十條   投標文件中有含義不明確的內容、明顯文字或者計算錯誤,評標委員會認為需要投標人作出必要澄清或者說明的,可以要求投標人作出澄清或者說明。投標人應當響應評標委員會的要求進行澄清或者說明,其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。

    評標委員會不得暗示或者誘導投標人作出澄清或者說明,不得接受投標人主動提出的澄清或者說明。

    第四十一條   技術標文件評議標準,主要包括下列內容:
        一)物業服務的內容和標準等方案;
        二)人員配備;

    (三)物業服務質量控制方法;

    (四)創優規劃和創新服務方法;

    (五)物業服務企業組織架構設置和資源配置方案等內部管理制度;

    (六)其他主要內容。

    第四十二條   設有經濟標的,經濟標文件評議標準,主要包括下列內容:
        (一)物業服務費、特約服務費、其他委托代理服務費等收費標準的報價;
        (二)物業服務項目經營成本支出測算報告或者服務酬金的比例;

    (三)其他主要內容。

    第四十三條   商務標準文件評議標準,主要包括下列內容:
        (一)物業服務企業規模和信用等級資料;
        (二)經營業績;

    (三)物業服務項目主要管理人員的資格證書;

    (四)其他主要內容。

    第四十四條   投標文件評定過程應當在保密的情況下進行,評定過程期間評標委員會成員應當遵守下列規定:
        (一)客觀、公正地履行職責,遵守職業道德,對所提出的評審意見承擔責任;
        (二)獨立評審投標文件;
        三)嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法,對投標文件進行評審,并在評審結果中簽字確認;

    (四)招標人或者招標代理機構依法確定的其他評標紀律。

    第四十五條   評標委員會完成評標后,應當向招標人出具書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容:
        (一)評標的基本情況;
        (二)評標委員會成員名單;
        (三)開標記錄;
        (四)符合要求的投標人一覽表;
        (五)評分一覽表;  

    (六)依據評標結果排序推薦的中標候選人名單;
        (七)澄清、說明等事項紀要;
        (八)廢標情況說明;

    (九)其他主要內容。

    評標報告由評標委員會全體成員簽字。對評標結論持有異議的評標委員會成員可以采用書面方式闡述其不同意見和理由。評標委員會成員拒絕在評標報告上簽字且不陳述理由的,視為同意評標結論,評標委員會應當對此作出書面說明。

    第四十六條  招標人應當根據評標結果的順序直接確定中標人。排名第一的中標候選人出現放棄中標、因不可抗力不能履行合同,或者被查實存在影響中標結果的違法行為等情形,不符合中標條件的,招標人可以按照評標委員會提出的中標候選人名單排序依次確定其他中標候選人為中標人,也可以重新招標。招標人應當在招標文件中予以明確。

    第四十七條 經評審,因投標文件存在以下情形之一,導致不符合招標文件要求或者投標文件全部無效,不符合開標條件的,評標委員會應當否決其投標:

    (一)投標文件未經投標單位法定代表人或者授權代表簽字,或者未加蓋投標人公章;

    (二)投標人不符合法律、法規、規章和規范性文件或者招標文件規定的資格條件;

    (三)同一投標人提交兩個以上不同投標文件或者投標報價,招標文件要求提交備選投標文件或者投標報價的除外;

    (四)投標報價高于招標文件設定的最高投標限價;

    (五)投標文件未對招標文件的實質性要求和條件作出全面響應;

    (六)投標人有串通投標、弄虛作假、行賄等違法行為;

    (七)存在其他法律、法規、規章規定的情形,導致不符合招標文件要求或者投標文件全部無效的。

    依法應當進行的物業服務項目,所有的投標均被否決或者不符合開標條件的,招標人應當重新組織招標。

    第四十八條   建設單位應當依法公示物業服務項目的招標文件、最高投標限價評估報告和中標物業服務企業投標文件中的主要事項。

    業主、業主大會、經業主大會授權的業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構應當依法公示物業服務項目的招標文件和中標人投標文件中的主要事項。

    評標結束后三日內,招標人應當在物業管理招標投標平臺或其他公開媒介以及物業服務項目的物業管理區域內公示上述資料。公示時間不少于十五天。

    第四十九條  公示期內投標人或者其他利害關系人對中標結果提出異議的,招標人或者招標代理機構應當自收到異議之日起三日內做出書面答復。作出答復前,應當暫停招標投標活動。

    公示期屆滿后,投標人或者其他利害關系人提出異議的,不予受理。

    第五十條  招標人應當自公示期滿之日起三十日內向中標人發出中標通知書,同時將中標結果通知所有未中標的投標人。

    中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出后,招標人改變中標結果,或者中標人放棄中標項目的,應當依法承擔法律責任。

    第五十一條   招標人應當保存招標投標過程中的書面材料,包括招標文件、中標物業服務企業的投標文件等,以及開標、評標過程中采集的影音資料。

    第五十二條   自確定中標人之日起十五日內,招標人與中標人應當到物業服務項目所在地的區物業主管部門辦理中標備案手續。

    第五十三條   招標人應當自確定中標人之日起三十日內與中標人簽訂物業服務合同,中標人的投標文件應當作為物業服務合同的附件。招標人和中標人不得另行簽訂背離合同實質性內容的其他協議。    

    第五十四條   中標人應當按照物業服務合同履行義務,不得向他人轉讓中標項目。

    第五十五條   招標人或者投標人有下列行為之一的,中標無效:
        (一)招標人向他人透露潛在投標人的名稱、數量或者可能影響公平競爭的有關招標投標其他情況的;
        (二)招標人違反規定,與投標人就投標方案等實質性內容進行談判的;
        (三)招標人與投標人串通投標的;
        (四)投標人互相串通投標的;
        (五)投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等違法違紀手段謀取中標的;
        (六)投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假,騙取中標的;
        (七)中標人無正當理由拒不簽訂物業服務合同的;

    (八)法律、法規規定的其他情形。

     

    第五章  投訴與處理


    第五十六條   投標人或者其他利害關系人認為招標投標活動的程序不符合法律、行政法規規定的,可以自知道或者應當知道之日起十日內持證據資料向區物業主管部門投訴。

    第五十七條  區物業主管部門應當自收到投訴之日起三個工作日內決定是否受理投訴,并自受理投訴之日起三十個工作日內作出書面處理決定。需要檢驗、檢測、鑒定、專家評審的,所需時間不計算在內,因檢驗、檢測、鑒定、專家評審所產生的費用,由投訴人預付,最終由責任人承擔。

    投訴人捏造事實、偽造材料或者以非法手段取得證據材料進行投訴的,區物業主管部門應當予以駁回。

    第五十八條  區物業主管部門處理投訴時,有權查閱、復制有關文件、資料,調查有關情況,相關單位和人員應當予以配合。必要時行政監督部門可以責令暫停招標投標活動。

    區物業主管部門對監督檢查過程中知悉的國家秘密、商業秘密,應當依法予以保密。


    第六章  附則

    第五十九條  本辦法自2019年4月1日起施行,有效期至2024年3月31日。

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