政策法規
  • 關于對《珠海市物業承接查驗管理辦法》的政策解讀
  • 2019-03-29 10:36 政策法規
  • 關于對《珠海市物業承接查驗管理辦法》的政策解讀

      一、制定背景
      近年來,物業服務項目交接引起的糾紛出現增長趨勢。部分原因是在前期物業管理階段物業服務項目內共有部分、共用設施設備的承接查驗未能依法嚴格落實,給后期使用和管理埋下隱患,導致業主、建設單位、物業服務企業之間相互推諉,最終形成雙方或者多方之間無法調解的矛盾。目前,我市沒有專門規范物業承接查驗活動的規范性文件,物業承接查驗活動主要依據中華人民共和國住房和城鄉建設部2010年印發的《物業承接查驗辦法》,該辦法已經不適應我市的市場發展。為規范我市物業承接查驗活動,減少物業服務項目交接引起的糾紛,有必要結合我市實際,制定《珠海市物業承接查驗管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。
      二、《辦法》的主要內容
      《辦法》分為總則、新建物業的承接查驗、非新建物業的承接查驗、其他、附則五個章節,共三十五個條款。重點內容如下:
      (一)關于基本原則和管理體制
      《辦法》確定了物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明、依法有序以及保護業主共有財產的原則;鼓勵物業服務企業提前介入,向建設單位提供有關物業服務方面的建議,為實施物業承接查驗活動創造有利條件;為了確保承接查驗的順利進行,可以聘請專業機構協助查驗,并有權委托公證機構對物業承接查驗的過程和結果進行公證;還明確了市物業管理行政主管部門負責統籌全市的物業承接查驗的指導和監督工作,區物業管理行政主管部門負責轄區內物業承接查驗備案工作的職能劃分。
      (二)關于物業承接查驗活動的主體
      《辦法》明確了新建物業的承接查驗主體是建設單位和受全體業主委托的前期物業服務企業;非新建物業的承接查驗主體是退出或者進入物業管理區域的物業服務企業和業主委員會或者代業主委員會職責的其他機構。
      (三)關于新建物業的承接查驗
      《辦法》對新建物業承接查驗的前提條件、查驗依據、查驗程序、時限、查驗問題的解決、資料移交以及備案作出了詳實的規定;劃分了新建物業移交前、后的責任承擔。為物業承接查驗活動提供了完備的流程指引,也為解決因物業服務項目移交引起的糾紛提供了調處的依據。
      (四)關于非新建物業的承接查驗
      《辦法》參考新建物業的承接查驗規定,對非新建物業的承接查驗作出了相應指引。規定在與新物業服務企業進行物業承接查驗前,應當與原物業服務企業依法進行交接,并且原物業服務企業已經依法退出;還規定在與新物業服務企業進行物業承接查驗時,對物業承接查驗中發現的問題,應當以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等,存在爭議的應當在物業承接查驗記錄中載明,交接雙方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認。避免業主、原物業服務企業與新物業服務企業之間因歷史遺留問題相互推諉,引起多方糾紛。
      (五)關于物業承接查驗協議
      《辦法》規定物業承接查驗的雙方應當簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對物業承接查驗的內容、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定;物業承接查驗協議作為物業服務合同的補充協議,與物業服務合同具有同等法律效力。物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,依法承擔違約責任。為解決物業承接查驗活動出現的糾紛提供了程序性指引。
      (六)物業承接查驗活動中雙方的責任與義務
      《辦法》明確了建設單位、物業服務企業、業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構,在物業承接查驗活動中的責任與義務;規定了建設單位和物業服務企業不履行物業承接查驗義務的,將作為不良經營行為記入企業信用信息檔案。對物業承接查驗活動的雙方進行了規定。
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