政策法規
  • 關于對《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》的政策解讀
  • 2019-03-29 17:01 政策法規
  • 關于對《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》的政策解讀

    來源:市住建局-房產科     發布時間:2019-03-14 16:26

      

    一、制定背景

      珠海市第九屆人大常委會第九次會議于20171122日通過《珠海經濟特區物業管理條例》(下稱《物業條例》),《物業條例》自2018315日起施行。《物業條例》的實施對規范我市物業管理市場,推動物業管理工作起到了積極作用,但由于《物業條例》內容規定原則性與指引性較強,不能全面解決物業管理實踐中不斷出現的新情況、新問題。為妥善處理這一情況,根據《物業條例》第九十九條規定,市人民政府應當制定相應實施細則。

      根據珠海市人民政府2018年度政府規章立法計劃安排,原市住房和城鄉規劃建設局(以下簡稱原市住規建局)針對我市物業管理活動中目前存在的焦點、熱點問題,在充分調研、借鑒先進地市經驗的基礎上,依據《物業條例》起草了《珠海經濟特區物業管理條例實施細則》(送審稿)(以下簡稱《實施細則》),現就《實施細則》的相關情況說明如下:

      二、主要內容說明

      《實施細則》共九十四條,分為六個章節,細化了市、區、鎮街三級物業管理行政主管部門職責,理順工作思路,落實責任主體。對物業管理區域、業主大會和業主委員會、物業管理服務、物業的使用與維護進行了規范。著重規范了設立業主大會、組織召開業主大會會議、選舉產生業主委員會、業主監事會、續聘或者選聘物業服務企業的流程,明確了業主委員會、業主監事會的工作規范以及物業服務企業退出、交接的程序等。重點內容如下:

      (一)明確各級政府應配備專門物業管理部門和專職人員。

      目前市、區、鎮街各級物業管理機構不完善,人員未配置到位,無法在物業管理工作量大、任務繁重的情況下,保質高效地實現《物業條例》預期的立法目的;針對該問題,《實施細則》以專款條文形式,明確了各級政府應該完善機構人員,在物業管理工作中充分發揮屬地管理職能積極作用。

      (二)關于各級物業管理行政主管部門的職責。

      《實施細則》進一步細化了市、區、鎮街三級物業管理行政主管部門的職責,厘清三級主管部門責任范圍。從責任主體角度對三級主管部門職責作出了直觀表述,避免多頭管理、各主管部門之間責任不清的情況發生;從業主辦事角度,解決了業主辦事難、投訴難、多個部門重復跑的問題。

      (三)關于物業管理區域。

      《實施細則》明確了物業管理區域備案制度,對物業管理區域劃分、備案、分割和合并作出了規定。對已備案且已實施物業管理的物業管理區域進行分割或者合并的,根據物業管理區域內公共道路、綠地、物業服務用房等公共設施設備的實際情況,依法形成分割方案或者合并方案后,通過物業管理區域內雙過半業主同意等程序進行分割或者合并。

      (四)關于物業管理活動中業主的定義。

      《實施細則》明確了物業管理活動中業主的定義。一是依法在不動產登記機構辦理不動產登記的人;二是因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的人;三是因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人;四是因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人;五是其他符合法律、法規規定的人。

      (五)關于首次業主大會籌備組。

      《實施細則》規范了首次業主大會籌備組的工作準則。一是規定了業主大會籌備組的人員構成、業主代表的產生方式、鎮街的審查責任和擔任籌備組組長的職責;二是強化了業主大會籌備組工作指引,確定了業主大會籌備組工作原則,同時還規定了業主大會籌備組自成立起一年內應該組織召開首次業主大會會議;三是明確了業主大會籌備組的工作職責與法律地位,為業主大會籌備組開展工作提供了法律依據。

      (六)關于業主大會會議。

      《實施細則》進一步明確了業主大會會議的組織主體、方式、形式、投票內容,為業主活動提供了詳細的指引。一是業主大會會議組織主體有業主委員會、代行業主委員會職責的其他機構、換屆選舉小組或者鎮街;二是業主大會會議方式分別是業主大會定期會議和業主大會臨時會議,同時明確了召開條件;三是業主大會會議可以通過集體討論、書面征求意見、電子投票三種形式進行;四是規范了投票流程,對投票程序、投票權數確定、送達標準、委托參會要求、結果公示、異議處理均作出相應規定。

      (七)關于主管部門對業主委員會的指導和監督職責。

      《實施細則》進一步強化了主管部門對業主委員會的指導和監督。一是明確了業主委員會委員候選人的資格審核標準、流程;二是完善了業主委員會備案制度,對業主委員會刻制印章提出了具體要求;三是加強了鎮街對業主委員會的監督職能,賦予鎮街調查核實業主委員會委員的權利,對調查業主委員會委員、終止或者恢復委員資格的程序作出規定;四是要求業主委員會會議前七日將會議表決事項以書面形式告知鎮街,接受鎮街指導;五是明確了業主委員會不能履行職責時,應當將業主大會、業主委員會的財物移交鎮街,由鎮街代為保管;六是業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向區物業主管部門或者鎮街書面提出撤銷申請,加強對業主委員會的監管。

      (八)關于規范業主委員會工作。

      《實施細則》明確了業主委員會的工作規范。一是要求業主委員會建立規范的財務管理制度;二是明確了業主委員會委員的禁止行為;三是強調了業主委員會應當按照《物業條例》要求,在物業管理區域內公示相關內容;四是對業主委員會委員、候補委員、業主監事會成員領取津貼作出規定,如業主大會議事規則和管理規約沒有約定的,不得領取津貼。

      (九)關于業主監事會。

      《實施細則》強調了業主監事會的設立和職責,應當在業主大會議事規則或者管理規約中予以約定。對于業主監事會設立方面,明確了業主監事會的選舉規則、監事資格、人數、任期、資格終止等參照業主委員會的相關規定執行,增加了業主監事會的可操作性;對于業主監事會職責方面,規定了業主監事會的權利范圍,在賦予業主監事會權利的同時避免業主監事會濫用權利。

      (十)關于物業管理委員會。

      《實施細則》明確了設立物業管理委員會的條件和責任主體。占業主總人數百分之十以上業主提出書面申請,經鎮街審核,認為有必要設立物業管理委員會的,由鎮街決定組織設立物業管理委員會。同時還強調了物業管理委員會中業主代表由鎮街推薦產生,其中鎮街、居民委員會的代表不得低于總人數的百分之六十,突出了鎮街、居民委員會在物業管理委員會中的主導地位。

      (十一)關于物業服務費用收取方式。

      《實施細則》規定了業主與物業服務企業可以采取酬金制或者包干制等形式約定物業服務費。強調了酬金制中預收的物業服務資金屬于代管性質,所有權歸交納的業主,物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出,物業服務企業每年提取的酬金比例由業主大會決定。同時針對酬金制,《實施細則》還明確了物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公示物業服務資金年度預決算及物業服務資金的收支情況、書面答復業主質疑的義務和業主監督的權利。

      (十二)關于調整物業服務費用。

      《實施細則》明確了物業服務費調整方式,物業服務合同有約定的,物業服務企業可以根據約定進行調整,沒有約定的由業主委員會組織召開業主大會會議進行表決。同時,針對沒有設立業主大會或者因業主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業主大會會議的情形,《實施細則》進一步規范了調整物業服務費的程序,增加了指導性。

      (十三)關于物業服務企業變更。

      《實施細則》對物業服務企業變更的流程作了詳細規定,包括:前期物業服務企業變更、物業服務期限屆滿業主大會選聘新企業、物業服務期限屆滿物業服務企業退出、物業服務合同繼續履行期間合同解除與物業服務企業提前解除合同等情形,為物業主管部門指導和監督物業服務企業變更提供了法律依據,也為業主、業主大會和物業服務企業提供了清晰指引。

      (十四)關于物業服務企業退出。

      《實施細則》明確了物業服務企業應當退出物業管理區域的情形,規范了物業服務企業退出流程;強調業主大會已經選聘出新的物業服務企業的,業主委員會應當在原物業服務企業退出物業管理區域后,按照物業服務合同的約定與新聘物業服務企業辦理移交手續,新聘物業服務企業方可進駐物業管理區域。對于原物業服務企業未及時退出物業管理區域的,經業主大會授權,業主、業主委員會可以通過司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域。

      (十五)關于物業交接中各主體的義務與權利。

      《實施細則》對物業交接各主體的義務與權利作了明確規定。一是物業服務企業資料移交的義務,物業服務企業退出時,應當依法向業主、業主委員會移交其合法占有的資料和財物,并配合新聘物業服務企業做好交接工作;二是履行合同的義務,在未解除前,物業服務企業應當繼續按照合同約定進行服務,業主應當按時交納物業服務費用至合同解除之日;三是新聘物業服務企業應為原物業服務企業收取欠交物業服務費用提供幫助;四是原物業服務企業可以委托新聘物業服務企業代為收取業主欠交的物業服務費用,也可以自行收取,但不得影響業主的正常生活、工作秩序;五是原物業服務企業采用酬金制收費的,業主委員會可以聘請專業審計機構進行財務審計,原物業服務企業應當配合。針對業主委員會未成立、不能履行職責或拒不履行職責的情形,《實施細則》規定了原物業服務企業可以在業主代表和鎮街的指導和監督下,與新聘物業服務企業自行辦理交接、查驗手續。

      (十六)關于物業服務企業應急庫。

      《實施細則》規定了市物業主管部門應按照公開、自愿、擇優的原則,建立物業服務企業應急預選庫,同時賦予鎮街在小區物業管理出現真空時,從物業服務企業應急預選庫中抽簽選定一家物業服務企業提供服務,并簽訂應急物業服務合同的權利,更好的發揮了鎮街屬地管理職能。

      (十七)關于車位、車庫。

      《實施細則》明確禁止建設單位不得以只售不租為由拒絕出租車位、車庫。規定了在擬出租車位、車庫數量少于本物業管理區域要求承租車位、車庫業主或者物業使用人的房屋套數時,每擁有一套房屋的業主或者物業使用人只能承租一個車位或者車庫。強調業主優先原則,在滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需求后,車位、車庫存在多余情形的,可以出租給本物業管理區域外的使用人,租賃期限不得超過六個月。《實施細則》還規定了占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫的適用方式,由業主大會決定。

      (十八)關于物業裝飾裝修管理。

      《實施細則》參考了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,明確了業主和物業服務企業在物業裝飾裝修活動中的義務與權利。一是業主的備案義務,在裝飾裝修前應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修服務協議;二是物業服務企業的告知、制止、報告的義務,即業主裝飾裝修前將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知業主,業主在作業時存在違規行為的,物業服務企業應當及時勸阻、制止,并向有關部門和業主委員會報告。另外《實施細則》還對裝修保證金、出入證押金或工本費、裝修清運進行了規范。 

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